Da li će cijene nekretnina nastaviti da rastu i kod nas i u regionu, posebno s obzirom na to da smo i tokom pandemije, u prethodne dvije godine, imali veliki skok cijena stanova? Ne postoji jednostavan odgovor na to mnogo puta postavljano pitanje i prije rata u Ukrajini kaže Dejan Molnar, profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu.
- Kada cijene rastu svi žurimo da kupimo
- U toku 2022. neće doći do pada cijena nepokretnosti
- Treba biti obazriv kada se razmatra kupovina za keš
Tržište nekretnina je pokazalo iznenađujuću otpornost na krizu, pa se zato susrećemo sa enormnim skokom cijena na tržištu nepokretnosti, kako globalno, tako i lokalno.
Da li će rat u Ukrajini uticati na dalji rast cene stanova?
U Sjedinjenim Američkim Državama i u Evropskoj uniji, u trećem kvartalu prošle godine u odnosu na isti 2020, zabilježen je rast cijena. U Češkoj za 22 posto, u Estoniji i Holandiji za 17. U našoj zemlji promet stanova porastao je za čak 28 posto u prošloj u odnosu na rekordnu 2020. godinu – 6,1 milijarda evra je prometovana na tržištu nepokretnosti u Srbiji u toku 2021.
Zato nije lako odgovoriti kakve su tendencije i perspektiva ovakvih trendova. Možemo samo analizirati neke od faktora koji utiču na to, a to je možda i put za pronalaženje odgovora, kaže prof. Dejan Molnar.
„Na prvom mijestu to je inflacija. Vidimo da se i ovim događajima sada u Ukrajini ponovo podstiče rast cijena svih dobara i usluga, prije svega energenata, hrane, ali i onih proizvoda koji se koriste u građevinskoj industriji što će se preliti, makar ispočetka, na porast cijena na tržištu nepokretnosti“.
Inflacija će dijelovati i na građane, jer će imati sve manje sredstava za potrošnju, a to će, pak, voditi u neku nestabilnost, možda i u manju tražnju za stanovima, odnosno nepokretnostima.
„To je nepredvidivo! Činjenica je da je danas tražnja i dalje veća od ponude, posebno stanova, i zato mi imamo tako visoke cijene. Pandemija je i prije rata u Ukrajini donijela sa sobom rast cijena, građevinskog materijala, recimo, za čak 70 posto, čemu je uzrok ogromno davanje monetarnih stimulansa za očuvanje radnih mijesta u svijetu, a to je samo jedan od razloga. Šesnaest i po hiljada milijardi direktne pomoći je plasirano u svetu. To je ono što Srbija proizvede za 300 godina“, kaže prof. Molnar.
Tržište nekretnina je pokazalo iznenađujuću otpornost na krizu, pa se zato susrećemo sa enormnim skokom cena na tržištu nepokretnosti, kako globalno, tako i lokalno, u Srbiji.Da li će rat u Ukrajini uticati na dalji rast cene stanova
„Kada cijene rastu svi žurimo da kupimo“
Dodaje da su na rast cijena uticali i prekidi lanaca snabdijevanja, a sve to dovodi do veće tražnje, za šta se ponuda nije na vrijeme pripremila niti se tome prilagodila. Pitanje je i kako će pandemija, koja nije prestala, djelovati u narednom periodu, iako je sada fokus na Ukrajini.
„Ako zaista dođe do nekog dramatičnog pada ekonomske aktivnosti, porasta nezaposlenosti, onda se možda zaista može očekivati da ljudi ne budu više u mogućnosti da finansiraju kupovinu nepokretnosti i da to onda eventualno obori tražnju“.
Profesor Dejan Molnar takođe skreće pažnju da je važno napomenuti i da na to tržište i te kako utiču očekivanja.
Kada cijene rastu, svi mi žurimo da kupimo, dok još više nije poskupjelo, kaže prof. Molnar, i tako se dodatno podgrijava tražnja.
„S druge strane, ako u nekom momentu dođe do pada cena, onda će ponuđači krenuti da prodaju što više da bi uhvatili zadnji voz dok cene ne krenu da padaju i onda se ponuda povećava, a tražnja bi mogla malo da splasne te bi tako došlo do nekog uravnoteženja. Međutim, to je već domen teorije. U realnosti, ja ne mogu precizno da odgovorim zato što je to zaista nepredvidivo, a odgovor nemaju ni analitičari koji se u Evropi i svetu isključivo bave tim pitanjem“, poručuje Molnar.
„Jedino je nedvosmisleno da će na to uticati inflacija, kamatne stope na hipotekarne i stambene kredite, tok pandemije, i još jedna važna stvar – odnos kirije i mesečnog anuiteta za ratu kredita. U zavisnosti od kretanja ta četiri faktora i njihove interakcije, zapravo bi zavisilo ono što će se dogoditi“, dodaje on.
„U toku 2022. neće doći do pada cijena nepokretnosti“
Moje lično mišljenje, kaže prof. Molanar sa Ekonomskog fakulteta u Beogradu, jeste da u toku 2022. godine neće doći do pada cena nepokretnosti. Eventualno bi mogle da uspore rast i da se stabilizuju na nekom nivou. Ako ne dođe do nekih nepredviđenih i dramatičnih događaja, mislim da se cene nepokretnosti neće značajnije smanjiti tokom ove godine.
A na pitanje ko su ti silni kupci zbog kojih je tražnja stanova na prvom mestu veća od ponude, prof. Molnar kaže da se mogu svrstati u nekoliko grupa.
„Na prvom mestu, to su ljudi koji imaju neku deviznu ušteđevinu, pa u ovim uslovima nestabilnosti, straha, panike, beže u neka realna dobra, a na našem tržištu tradicionalno, nepokretnosti važe za sigurna ulaganja, jer druge tržišne opcije nisu razvijene, prosto nemate mnogo izbora kao na drugim finansijskim tržištima“, kaže profesor.
„S druge strane, tu su migracije prevashodno mlađeg stanovništva iz ruralnih u urbana područja, iz manjih u veće gradove. Tu su i oni koji već dugo plaćaju rentu i shvataju da bi za isti taj novac mogli da kupe sopstvene kvadrate, posebno što su kamatne stope za stambene kredite na rekorno niskom nivou, a svi parametri po kojima se ocenjuje bankarski sektor su dobri i stabilni (od 2019. do. 2021. godine, zabeležen je rast od 32 posto u odnosu na pre tog perioda u plasmanu kredita banaka ka stanovništvu – duplo manji je bio u periodu od pet godina, od 2014. do 2019). Naravno, ne treba zaboraviti i jedan deo novca koji je stečen nekim nelegalnim aktivnostima koji takođe po tradiciji završava u nekretninama“, ističe Molnar.
„Treba biti obazriv kada se razmatra kupovina za keš“
U razgovoru za „Magazin na Prvom“, profesor Molnar skreće pažnju na još jedan važan aspekt.
Treba biti obzriv, kada se razmatra kupovina za keš, koja podstiče pitanje „odakle taj keš“, jer tu situacija nije toliko jednostavna. On se, naime, najviše generiše na samom tržištu nepokretnosti.
„Neko ima neku kuću u Čačku, Somboru, Zrenjaninu… ili poljoprivredno zemljište na ruralnom području, proda to, dođe do određene gotovine, na to doda neku ušteđevinu, a još jedan, nedostajući deo obezbjedi ili putem nekog stambenog kredita ili putem keš-kredita koji se ne vidi u stambenim kreditima u izvodima banaka. Znači, kada je neko gotovinski kupac, to ne znači da u banci ima sto posto iznosa, pa podigne 50, 60, sto hiljada evra i kupi stan u Beogradu ili Novom Sadu. Puno tog keša se generiše tako što se prvo nešto proda, pa se onda kupi nešto drugo. Zato takva kupovina nije u svom neto izrazu baš tolika koliko se predstavlja“, zaključuje Molnar.
Izvor: rts.rs
